미국이나 해외 땅을 사는 법을 알 수 있을까요? 미국 땅 사는 법 검색을 해도 잘 안 나오더라고요. 해당 나라의 국적 있어야 살 수 있다고 하는데... 정확한 방법 알 수 있을까요?
미국 땅 사는 법
미국 시민권자나 영주권자가 아니라도 미국에 땅/집을 구입할 수 있습니다.
먼저 원하는 집, 땅에 대한 결정을 해야 합니다. 얼마 정도의 예산을 갖고 땅을 구입할지를 결정하라는 것입니다.
미국 부동산을 통해서 적당한 매물을 찾아야 합니다. 마음에 드는 매물을 발견하면 부동산을 통해서 Escrow (에스크로)를 오픈하게 됩니다. 에스크로. 이게 한국에서 집/땅을 구입하는 것과 제일 큰 차이입니다.
한국에서 집/땅을 구입한다면, 접촉하고 있는 부동산 업체를 통해서 그 매물에 대한 정보를 얻고 그 부동산 업체를 통해서 계약을 하고, 중도금과 잔금을 지불하는 것으로 구입을 마무리하면 되지만 미국에서는 에스크로라는 과정이 중간에 들어가게 되는데 미국 부동산업체는 매물을 소개해주는 곳이고, 모든 계약이 잘 마무리될 수 있도록 돕는 곳이지만 한국과 달리 돈에 대해서는 부동산은 개입하지 않습니다. 부동산을 구입할 때 "돈"은 에스크로가 개입하는 것입니다. 양쪽 다 안전하게 거래할 수 있습니다.
예를 들어서 설명할 테니까 보세요.
A 가 B의 집을 구입하기로 결정을 하면 아래와 같은 과정을 거치게 됩니다.
- A는 부동산이 추천하는 곳을 통해서 Escrow를 오픈하게 됩니다.
- A가 에스크로를 오픈하면 그 에스크로 업체는 집을 판매하려고 하는 B의 집에 다른 빚이 걸려 있지는 않은지 (은행, 국가기관, 개인이 걸어놓은 담보 설정, 등등) 그 집에 걸린 돈과 관련된 모든 면을 일일이 다 조사합니다. 이때에는 하다못해 몇 달간 전기요금을 내지 않은 게 있다면 그런 부분까지도 다 체크되어서 나옵니다.
- A는 집에 돈과 관련된 모든 일은 에스크로에서 맡아서 조사/검토를 해주는 것이고 계약금도 집주인에게 직접 주는 것이 아니라 에스크로에 납부하게 됩니다. 중간에 자기네들 조사결과 집에 별다른 (돈과 관련된) 문제가 없다는 것이 파악되면 돈은 B에게 지불하게 됩니다.
- A는 다른 한편으로 홈 인스펙션을 진행하게 됩니다. 이것은 돈과는 상관이 없지만 그 집이 다른 구조적인 문제는 없는지 건축물을 살펴보는 겁니다. 구조적인 중대한 하자가 있으면 집을 구입하는 것을 중지할 수 있습니다. 인스펙션 비용은 A가 지불하게 됩니다. 이때 구입하려는 집의 가격대비 시세를 파악할 수 있게 됩니다.
- 대부분의 경우에 미국에서 집값을 다 현금으로 내는 경우는 거의 없기 때문에 집 값의 대부분을 은행에서 Loan 론을 받아서 구입하는데 보통 30년짜리를 이용하게 됩니다. 30년 동안 집값과 이자를 나누어서 갚는 겁니다.
이 부분에서는 시민권자/영주권자와 그게 없는 외국인과의 차이가 생기게 되는데 미국 시민권자, 영주권자는 집을 구입할 때 집값의 15% 를 내고 나머지를 융자받는 것으로 하는 게 일반적이지만, 영주권이나 시민권이 없는 경우에는 15% 를 내는 것으로는 융자가 안 나오기 때문에 최소한 40-50% 를 내고 나머지만 융자를 받는 것으로 하거나 자기돈으로 100% 모두 낸 다음에 그 후에 집을 담보로 융자를 받는 방법을 사용합니다. - 위에서 인스펙션이야기를 했는데요. 예를 들어서 A가 B의 집을 100 만 달러에 구입하기로 하고, 에스크로를 오픈해서 계약금을 넣고 집이 다른 문제가 없는지 살펴보려고 인스펙션을 진행했는데... 집에 구조적인 문제가 없어도 통과가 되면 구입하는 것은 문제가 없지만 만일, 은행에서 인스펙션을 해보니까 시가가 100 만 달러 이하로 나와 버리면 은행은 융자를 거부합니다. 그럼 A는 B의 집을 구입할 수 있는 방법이 캐시를 내고 구입하는 것 외에는 다른 방법이 없기 때문에 생각을 접고 다른 집을 찾든지 해야 합니다.
- 정상적으로 모든 것이 진행이 되어서 잔금을 납부하는 때가 되면 A는 잔금도 에스크로에 돈을 보냅니다. 그러면 에스크로는 B에게 너의 집을 판매하는 일이 다 끝났다고 통고를 하고 B에게는 돈을 주고, A에게는 집 키를 보내주는 것으로 집을 사고파는 일이 마무리됩니다.
- 집을 사고파는 일이 마무리되면 미국에서는 집 판매가격의 일정 퍼센트를 부동산 수고비로 지급하게 되는데 집을 사는 사람은 부동산에 지급하는 돈이 없이 판매하는 쪽에서만 돈을 내고, 에스크로에는 양쪽이 돈을 내게 됩니다. 이 과정도 (부동산에 판매에 대한 수수료를 지불하는 것도) 에스크로에서 다 하고 끝을 냅니다.
한국과 다른 제일 큰 차이점은 에스크로를 이용한다는 겁니다.
부동산 구입은 어떻게 보면 일생에 한두 번밖에 없을 큰돈이 걸린 거래인데 사기당하는 일을 막기 위해서 중간에 있는 에스크로 업체에 보내서 아무런 사고 없이 계약이 마무리될 때까지 내 돈을 지킬 수 있다는 것입니다.